Chi compra casa davanti al Notaio si aspetta che ogni problema venga intercettato prima della firma. Una sentenza recente ricorda che non è sempre così: il Tribunale di Caltagirone, con la sentenza n. 269 del 7 luglio 2026, ha escluso la responsabilità del Notaio che non aveva menzionato nell'atto alcuni vincoli gravanti sull'immobile, perché l'acquirente li conosceva già con certezza.
È una decisione che interessa i professionisti del diritto ma soprattutto chi compra o vende: la vera tutela non è cercare un responsabile dopo il rogito, è arrivare alla firma conoscendo lo stato reale dell'immobile, vincoli compresi.
Il caso: vincoli non indicati nell'atto ma già noti all'acquirente
Nella vicenda esaminata dal Tribunale, l'acquirente lamentava che il Notaio non avesse indicato nell'atto la presenza di vincoli limitativi della proprietà e chiedeva il risarcimento del danno. Il giudice ha ricordato che il ruolo del Notaio non si esaurisce nella registrazione della volontà delle parti: comprende anche le attività preparatorie necessarie ad assicurare la serietà e la certezza degli effetti tipici dell'atto, secondo i canoni della diligenza qualificata richiamati dall'art. 1176, secondo comma, del Codice Civile.
In generale, quindi, il Notaio incaricato di una compravendita deve verificare la libertà del bene attraverso le visure nei registri immobiliari, salvo espresso esonero delle parti, ed è tenuto a informare le parti quando abbia conoscenza di iscrizioni o trascrizioni pregiudizievoli. La violazione di questi obblighi può generare responsabilità contrattuale, con risarcimento per equivalente o in forma specifica, come la cancellazione della formalità non rilevata.
Il punto centrale della decisione è però un altro: il dovere di informazione non si estende ai vincoli che il contraente già conosce con certezza. Nel caso concreto, secondo la ricostruzione di