Richiedi la verifica di conformità urbanistica senza muoverti da casa

No, e la distinzione va fatta con precisione. Per la conformità catastale l'art. 29 della L. 52/1985 prevede espressamente una dichiarazione in atto, sostituibile con l'attestazione di un tecnico. Sul fronte urbanistico la legge impone qualcosa di diverso: l'art. 46 del D.P.R. 380/2001 richiede che l'atto contenga, a pena di nullità, la dichiarazione degli estremi del titolo abilitativo; per gli immobili anteriori al 1° settembre 1967 vale il regime dell'art. 40 della L. 47/1985. Nessuna norma impone di allegare una relazione tecnica. Quella relazione serve a te: è ciò che ti permette di rendere quelle dichiarazioni sapendo cosa stai dichiarando, invece di firmarle e sperare.

Cambia l'archivio e cambia la domanda. La conformità catastale confronta lo stato di fatto con la planimetria depositata in Catasto, che ha finalità censuarie e fiscali. La conformità urbanistica confronta lo stato di fatto con i titoli edilizi rilasciati dal Comune, quindi con quello che è stato legittimamente autorizzato. Un immobile può essere perfettamente allineato in Catasto e avere un'opera mai assentita: sono due binari paralleli e vanno percorsi entrambi.

È il concetto su cui la verifica poggia. L'art. 9-bis, comma 1-bis del Testo Unico Edilizia stabilisce che lo stato legittimo è quello risultante dal titolo che ne ha previsto o legittimato la costruzione, oppure da quello che ha disciplinato l'ultimo intervento edilizio che ha interessato l'intero immobile o l'intera unità, integrati con i titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali. Il Salva Casa ha introdotto questa alternativa nel 2024, ma con una condizione precisa: che l'amministrazione, in sede di rilascio di quel titolo, abbia verificato la legittimità dei titoli pregressi.

Non più automaticamente, ed è la novità più rilevante degli ultimi anni. Fino al 2024 l'assenza di un solo anello impediva di attestare qualsiasi cosa. Oggi, alle condizioni previste dalla norma, si può partire dal titolo che ha disciplinato l'ultimo intervento sull'intera unità. Quello che va accertato è se quel titolo soddisfi davvero il presupposto richiesto: la verifica dei titoli pregressi da parte dell'amministrazione. Se non lo soddisfa, te lo diciamo, invece di costruirci sopra una dichiarazione fragile.

È una situazione frequente e non è un vicolo cieco. La norma prevede che, quando il titolo non è disponibile, la ricostruzione possa avvenire attraverso altri documenti probanti, purché ne sia dimostrata la provenienza: aerofotogrammetrie, estratti cartografici, documentazione d'archivio, riprese fotografiche datate. È un lavoro di ricerca che richiede tempo ed esperienza, da impostare con largo anticipo rispetto a qualsiasi scadenza.

Non è detto che siano un problema. L'art. 34-bis del D.P.R. 380/2001 fissa al 2% lo scostamento che non costituisce violazione edilizia e, per gli interventi realizzati entro il 24 maggio 2024, il Salva Casa ha reso la soglia inversamente proporzionale alla superficie utile: dal 2% oltre i 500 m² fino al 6% sotto i 60 m². Sono percentuali che si applicano a misure rilevate: senza un rilievo, dire se rientri o meno è un'ipotesi. Con il rilievo, la relazione lo attesta motivandolo.

Possiamo dirti cosa risulta, quali strade di regolarizzazione esistono nel tuo caso e cosa comportano in termini di tempi e di costi. Quello che non facciamo è promettere un esito: le pratiche di regolarizzazione hanno presupposti stabiliti dalla legge e la valutazione finale spetta al Comune. Chi ti garantisce in anticipo che sistemerà tutto sta vendendo una certezza che non ha.

Almeno due o tre mesi, e non è prudenza eccessiva. La fase che detta i tempi è l'accesso agli atti presso l'archivio comunale: in alcune città si risolve in poche settimane, in altre richiede molto di più. Non dipende da noi. Se poi emergono difformità da regolarizzare, i tempi si sommano. Muoversi presto è l'unica variabile che puoi controllare.

Il preventivo è gratuito e senza impegno. Il servizio comprende la predisposizione e la presentazione dell'istanza di accesso agli atti, il recupero e l'esame dei titoli edilizi, il sopralluogo con rilievo dello stato di fatto, il confronto documentato e la relazione firmata dal Tecnico. Restano fuori i diritti di segreteria e i costi di riproduzione richiesti dal Comune, che variano da amministrazione a amministrazione, più le eventuali pratiche di regolarizzazione, che sono incarichi distinti con un prezzo proprio.