Box, cantine, tettoie, locali tecnici e piscine hanno una cosa in comune: sono al servizio della casa ma per il Catasto non sono tutti uguali. Alcuni hanno identificativi e rendita propri, altri entrano nella planimetria dell'abitazione e ne aumentano la rendita, altri ancora non vanno dichiarati affatto. In questa guida vediamo quando piscine e pertinenze vanno accatastate, come si rappresentano e cosa succede se mancano.
Cosa sono le pertinenze per il Catasto
Per il Codice Civile (art. 817) sono pertinenze le cose destinate in modo durevole a servizio o ornamento di un'altra cosa: il box dell'appartamento, la cantina, la tettoia in giardino, la piscina della villetta. Il Catasto ragiona però con un criterio più pratico: non guarda tanto al legame giuridico quanto al fatto che quella porzione abbia un'autonomia funzionale e reddituale, cioè che possa essere usata, affittata o venduta da sola.
Da qui nascono due strade:
Pertinenza compresa nell'unità principale: la cantina o la soffitta collegate direttamente all'abitazione e i piccoli manufatti al suo servizio non hanno un subalterno proprio. Compaiono nella planimetria della casa e contribuiscono alla sua consistenza, quindi alla rendita.
Pertinenza censita come unità autonoma: il box o la cantina con accesso indipendente da strada, da cortile o da parti comuni hanno identificativi e rendita propri. Le categorie tipiche sono C/2 (magazzini, cantine e soffitte), C/6 (autorimesse, box e posti auto) e
C/7
(tettoie chiuse o aperte).
Il criterio di massima, ripreso dall'Agenzia delle Entrate nella circolare 2/E del 2016, è proprio l'accesso: se la pertinenza ha un ingresso autonomo in generale è un'unità a sé, se si raggiunge solo passando dall'abitazione in generale rientra nella sua consistenza. Resta comunque una valutazione da fare caso per caso.
Quando una pertinenza va dichiarata al Catasto
Ogni volta che una pertinenza nasce, cambia o si separa dall'unità principale c'è una dichiarazione da presentare entro trenta giorni dal momento in cui è utilizzabile. I casi più frequenti:
Box o garage di nuova costruzione: se ha accesso autonomo va accatastato come nuova unità, di norma in C/6.
Cantina o deposito realizzati o resi indipendenti: con un ingresso proprio diventano un'unità in C/2. Se restano collegati all'abitazione serve invece una variazione della planimetria esistente.
Tettoie e porticati: possono essere censiti in C/7 oppure, quando sono al servizio diretto della casa, rientrare nella sua planimetria.
Locali tecnici, legnaie e ripostigli in muratura: anche se piccoli vanno rappresentati quando sono stabili e al servizio dell'abitazione.
Separazione o accorpamento: staccare il box dall'appartamento per venderlo a parte oppure inglobare una cantina nell'abitazione cambia gli identificativi e richiede una pratica DOCFA.
Esistono poi manufatti che, per la loro scarsa rilevanza, non sono oggetto di inventariazione catastale. Li elenca l'art. 3, comma 3 del D.M. 2 gennaio 1998, n. 28: tra gli altri i manufatti con superficie coperta inferiore a 8 metri quadrati, i manufatti isolati privi di copertura, le tettoie e i casotti con altezza utile inferiore a 1,80 metri e volumetria inferiore a 150 metri cubi, i manufatti precari privi di fondazione.
Attenzione però al comma successivo dello stesso articolo: i piccoli manufatti sotto gli 8 metri quadrati e le tettoie basse, quando sono accessori al servizio di un'unità ordinaria, vanno iscritti in Catasto insieme a quell'unità. L'esclusione vale quindi soprattutto per i manufatti isolati, non per il ripostiglio in muratura addossato alla villetta. Il quadro generale degli obblighi è nella nostra guida su quando è obbligatorio accatastare un immobile.
La piscina in Catasto: niente subalterno ma più rendita
La piscina è il caso che genera più dubbi. Quella privata, al servizio di una villa o di una villetta, non ha un subalterno né una rendita propria: non si censisce come impianto sportivo ma come elemento che accresce il valore dell'abitazione di cui è pertinenza.
In pratica il Tecnico la rappresenta nella planimetria catastale dell'abitazione (o nell'elaborato planimetrico quando è comune a più unità) e la dichiara nel DOCFA, dove il software chiede espressamente se negli spazi esterni è presente una piscina e con quale superficie. L'effetto si vede sulla rendita catastale: secondo le indicazioni operative dell'Agenzia delle Entrate la piscina può incrementare la consistenza dell'unità fino al 10% e in casi particolari portare a una classe più alta.
Per questo costruire una piscina nel giardino di una casa già accatastata comporta di norma una variazione catastale: la planimetria depositata non rappresenta più lo stato dei luoghi e la rendita va aggiornata.
Ci sono poi situazioni diverse, che seguono regole proprie:
Piscina condominiale: nella prassi ordinaria si censisce come bene comune non censibile, con l'aggiornamento di tutte le unità che ne beneficiano. Per alcuni complessi gli uffici valutano categorie autonome come C/4 o D/6 e l'Agenzia sta lavorando a criteri uniformi a livello nazionale.
Piscine di hotel, agriturismi e centri sportivi: fanno parte di immobili a destinazione speciale e concorrono alla rendita della struttura, che in generale è censita nel gruppo D.
Piscine fuori terra smontabili: se sono prive di fondazione e non stabilmente infisse al suolo rientrano tra i manufatti precari esclusi dall'inventario catastale. Diverso il caso di una piscina fuori terra fissa, rivestita in muratura o incassata nel terreno.
Piscina e casa di lusso: la soglia degli 80 metri quadrati
Chi ha una piscina si chiede spesso se la casa rischi di diventare «di lusso». Il riferimento storico è il D.M. 2 agosto 1969, che considera di lusso le abitazioni unifamiliari dotate di piscina di almeno 80 metri quadrati e inserisce la piscina, anche più piccola, tra le caratteristiche che sommate ad altre possono far scattare la qualifica.
Dal 2014 però, per le agevolazioni prima casa, il D.Lgs. 175/2014 ha agganciato il concetto di lusso alle categorie catastali A/1, A/8 e A/9: conta il classamento, non il conteggio delle caratteristiche del decreto del 1969. Ecco perché la corretta rappresentazione della piscina nel DOCFA non è un dettaglio formale. Un'abitazione classata in una di queste categorie in generale non accede alle agevolazioni prima casa sull'acquisto e resta soggetta a IMU anche quando è abitazione principale.
Pertinenze e IMU: una per categoria
Le pertinenze dell'abitazione principale seguono l'esenzione IMU della casa, ma con un limite preciso fissato dall'art. 1, comma 741 della L. 160/2019: al massimo una pertinenza per ciascuna delle categorie C/2, C/6 e C/7. Chi ha due box in C/6 paga l'IMU ordinaria su uno dei due. E se la cantina è accatastata insieme all'abitazione, conta già come pertinenza in C/2: un'eventuale seconda cantina censita a parte sarà tassata.
È una delle ragioni per cui conviene sapere con precisione come sono accatastate le pertinenze prima di comprare, vendere o dividere un immobile.
Cosa si rischia se piscine e pertinenze non sono dichiarate
Piscine e box sono tra gli elementi più facili da individuare con le riprese aeree. L'Agenzia delle Entrate incrocia da anni cartografia catastale e immagini dall'alto per individuare immobili e ampliamenti mai dichiarati, come raccontiamo nell'articolo sui controlli catastali e le case fantasma. In più l'art. 1, comma 336 della L. 311/2004 consente ai Comuni di chiedere ai proprietari l'aggiornamento catastale quando rilevano situazioni non coerenti con quanto censito: se il proprietario non provvede entro 90 giorni interviene l'Agenzia, con oneri a suo carico.
Le conseguenze tipiche sono:
Sanzioni per omessa o tardiva dichiarazione, oltre al possibile recupero dell'IMU non versata da parte del Comune.
Rendita attribuita o rettificata d'ufficio, spesso meno favorevole di quella che si sarebbe potuta proporre spontaneamente.
Problemi al rogito: l'art. 29, comma 1-bis della L. 52/1985, introdotto dal D.L. 78/2010, richiede negli atti la conformità dei dati catastali e delle planimetrie allo stato di fatto. Una piscina o un box non rappresentati in planimetria vanno sistemati prima di firmare.
Un punto va chiarito bene: dichiarare una piscina o una pertinenza al Catasto non la rende regolare dal punto di vista edilizio. Il Catasto ha finalità fiscali e inventariali, mentre una piscina interrata o un box richiedono in generale un titolo edilizio rilasciato dal Comune. Se l'opera è stata realizzata senza titolo il problema va affrontato sul piano urbanistico: lo spieghiamo nell'articolo sul perché la conformità non è una sanatoria.
Come si regolarizza la posizione catastale
Verifica della situazione attuale: visura e planimetria catastale depositata, per capire cosa è già rappresentato e cosa manca.
Controllo dei titoli edilizi: il Tecnico verifica che piscina o pertinenza siano state autorizzate. Se i documenti non sono a disposizione si attiva l'Accesso agli Atti in Comune.
Rilievo: misurazione della pertinenza, della piscina e degli spazi esterni.
Pratica DOCFA: variazione dell'unità esistente se piscina o pertinenza vanno incluse nella planimetria della casa; costituzione di una nuova unità se la pertinenza è autonoma.
Rendita proposta e controllo: la rendita indicata nel DOCFA è proposta dal Tecnico e l'Agenzia delle Entrate può verificarla e rettificarla nei mesi successivi.
Tempi e costi
La pratica catastale in sé è rapida: completati rilievo e DOCFA, la trasmissione all'Agenzia delle Entrate avviene per via telematica. Ai costi si aggiungono i tributi speciali catastali (70 euro per ciascuna unità dichiarata) e il compenso del Tecnico, che dipende dal numero di unità e dalla superficie da rilevare oltre che dallo stato della documentazione.
I tempi si allungano quando serve recuperare i titoli edilizi: i tempi di risposta del Comune possono variare da pochi giorni a più di 30 giorni a seconda del Comune. Se c'è una compravendita in vista conviene muoversi con anticipo.
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Imprenditore del mondo digital e della green economy. Laureato all’Università degli Studi di Roma Tor Vergata in Economia e management nel 2011, si specializza con un Master in Facility Management ed efficienza energetica. Entra in Sol.teck e sviluppa il ramo d’azienda del fotovoltaico residenziale e O&M per i grandi impianti, realizzando in pochi anni oltre 500 impianti per risparmio energetico e fotovoltaico.
Founder del portale abbassalebollette.it, punto di riferimento in Italia per quanto riguarda la comparazione di tariffe luce e gas e la più evoluta piattaforma per la simulazione di impianti per il risparmio energetico. Nel 2016 Abbassalebollette.it viene acquisito da un fondo attivo nel settore energetico. Sempre nel 2016 fonda Immobilgreen.it, il primo motore di ricerca di case ecosostenibili, valorizzando gli immobili con caratteristiche energetiche elevate rispetto agli immobili classici. Immobilgreen.it diventa presto il riferimento italiano per la bioedilizia, con la più vasta raccolta di modelli in legno e prefabbricati proposti dai costruttori su scala nazionale. Una divisione del gruppo immobilgreen.it dedicata alla certificazione energetica (APE) diventa nel 2018 Apefacile.it, il servizio N°1 per la certificazione energetica in Italia. Nel 2021 costruisce una divisione dedicata alla riqualificazione energetica degli edifici chiamata paginegreen360.it, poi acquisita dalla squadra di Davide Calabrò di Soluzionigreen.it.
Fabio Tantari è autore dei libri “Case Prefabbricate in legno tutta la verità” (2018) e “Guida Pratica alla certificazione energetica” (2022).
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