Ispezione ipotecaria: scopri ipoteche e pignoramenti su un immobile
Cerchiamo nei registri immobiliari tutto quello che risulta su una casa, anche se non è tua e anche senza dirlo a nessuno. Poi ti spieghiamo cosa significa, riga per riga.
Esempio di esito. I dati non si riferiscono a un immobile reale.
In collaborazione con
Rete di tecnici e standard di servizio condivisi con ApeFacile.
Tutto quello che pesa su una casa è già scritto da qualche parte
Ipoteche, pignoramenti, cause in corso: nei registri immobiliari è tutto pubblico e in ordine cronologico, da anni. Non è materiale riservato e non serve il permesso di chi vende. La differenza fra chi lo scopre in trattativa e chi lo scopre davanti al notaio è solo che qualcuno ha pensato di guardare.
È una verifica diversa dalla visura catastale, che dice come l'immobile è censito e a chi risulta intestato a fini fiscali e non parla di gravami. Qui si guarda l'altro archivio: quello in cui i passaggi di proprietà diventano opponibili ai terzi.
Un'ispezione è un elenco in ordine di data. Il problema è sempre in fondo
Le prime righe raccontano una casa normale: comprata nel 2003 con un mutuo, ipoteca cancellata nel 2011. Poi arriva un'ipoteca giudiziale, una causa trascritta e, nel 2022, un pignoramento. Nessuna di queste informazioni era nascosta: erano lì, in attesa che qualcuno le leggesse.
Pignoramento
L'immobile è sottoposto a procedura esecutiva. È la formalità più pesante che si possa trovare e cambia natura, tempi e soggetti dell'operazione. Non è un dettaglio da sistemare a rogito ed è esattamente il motivo per cui conviene guardare prima della caparra.
Il documento lo estrae una macchina. Capirlo è un'altra cosa
Un'ispezione arriva come una sequenza di righe con sigle, registri particolari e importi che non corrispondono a quello che è stato prestato. Da sola non dice se quell'ipoteca è ancora efficace, se quella del 1998 ha perso valore per il decorso del ventennio, se l'annotazione che vedi cancella tutto o solo una parte.
Per questo non ti consegniamo il PDF e basta. Insieme all'esito ricevi la lettura: quali formalità risultano ancora in essere, quali sono state chiuse, cosa conviene approfondire e con quale professionista. Sulle valutazioni legali ci fermiamo e ti indirizziamo: non è il nostro mestiere e fingere il contrario non aiuterebbe nessuno.
Hai estinto il mutuo, ma l'ipoteca potrebbe risultare ancora
L'art. 40-bis del Testo Unico Bancario prevede che l'ipoteca si estingua da sola con il debito, senza atto notarile: la banca comunica l'estinzione al conservatore entro trenta giorni e, decorso quel termine, la cancellazione avviene d'ufficio. Nella pratica qualche ritardo capita. L'unico modo per saperlo con certezza è guardare i registri.
Come lavoriamo, in concreto
Quattro passaggi, nessuno dei quali ti chiede di uscire di casa o di parlare con il proprietario. Se preferisci partire da una domanda invece che da un ordine, il numero è 3793674034.
- 1Ci dici su cosa cercareI dati catastali dell'immobile oppure il nominativo del titolare: basta uno dei due. Se hai entrambi la verifica è più completa, perché i registri si interrogano in modi diversi e i risultati non coincidono sempre.
- 2Impostiamo la ricercaÈ il passaggio che decide la qualità dell'esito. I registri sono ordinati su base personale: la ricerca per immobile funziona sul periodo informatizzato, quella per soggetto copre tutto ciò che è stato registrato a suo nome. Sceglierla male significa ottenere un elenco corto e rassicurante che non vuol dire niente.
- 3Estraiamo e leggiamoRicevi l'elenco delle trascrizioni, delle iscrizioni e delle annotazioni con date, importi e riferimenti, accompagnato dalla nostra lettura. Sul periodo informatizzato è questione di ore; se serve risalire a registri cartacei i tempi li detta l'ufficio competente e te lo diciamo subito.
- 4Se serve, si va più a fondoIndividuata la formalità che ti interessa se ne può estrarre la nota di trascrizione e da lì gli estremi per chiedere la copia dell'atto notarile. Se invece stai comprando, la verifica che normalmente si affianca è la conformità catastale.
Cosa un'ispezione non fa
È la parte che di solito nessuno scrive, ed è il motivo per cui la scriviamo noi. Un'ispezione ben impostata dà un quadro molto affidabile su cosa risulta a una certa data. Non è però una garanzia, e trattarla come tale è il modo più rapido per prendersi un problema convinti di essersene liberati.
Prezzo fisso, tasse ipotecarie comprese per una ricerca. Se il caso ne richiede altre te lo diciamo prima di procedere.
Richiedi l'ispezioneLe domande che ci fanno più spesso
- •Artt. 2643 e 2644 c.c. · atti soggetti a trascrizione ed effetti verso i terzi
- •Art. 2847 c.c. · l'iscrizione ipotecaria conserva effetto per vent'anni
- •Art. 40-bis D.Lgs. 385/1993 (TUB) · cancellazione delle ipoteche a garanzia di mutui
- •Agenzia delle Entrate, scheda "Ispezione ipotecaria" · ricerca su base personale
- •Ispezione personale gratuita per gli immobili di cui si è titolari
- •Tabella delle tasse per i servizi ipotecari e catastali (D.Lgs. 139/2024)
Le informazioni di questa pagina hanno finalità divulgativa e sono aggiornate alla data di pubblicazione. L'ispezione restituisce le formalità risultanti dai registri alla data della consultazione: non costituisce attestazione di assenza di gravami né valutazione legale della posizione. Nelle aree a sistema tavolare i servizi di pubblicità immobiliare non sono previsti.