Mettere in vendita una casa non significa solo trovare un acquirente: significa arrivare al rogito con un immobile la cui situazione documentale, edilizia e catastale regge le verifiche del Notaio, della banca che eroga il mutuo e del tecnico incaricato dall'acquirente. In questa guida vediamo che cosa rende un immobile idoneo alla compravendita: i documenti obbligatori, le verifiche consigliate anche quando non sono imposte dalla legge, i documenti che si possono far predisporre in anticipo e i fattori — non solo di regolarità — che incidono sul valore di mercato.
Cosa significa immobile "idoneo alla compravendita"
In generale un immobile è idoneo alla compravendita quando ciò che si vende corrisponde a ciò che risulta nei documenti: i dati catastali rispecchiano lo stato di fatto, la storia edilizia è ricostruibile attraverso i titoli abilitativi e non esistono formalità pregiudizievoli (ipoteche, pignoramenti, trascrizioni sfavorevoli) che ostacolino il trasferimento.
L'idoneità ha però due livelli. Il primo è quello dei requisiti che la legge richiede a pena di nullità o che il Notaio verifica prima del rogito. Il secondo è quello delle condizioni che la legge non impone, ma che nella pratica determinano la riuscita della trattativa: la banca dell'acquirente, il suo tecnico di fiducia e l'acquirente stesso guardano spesso oltre il minimo obbligatorio.
I documenti obbligatori per il rogito
Alcuni documenti e alcune dichiarazioni non possono mancare. I principali sono questi.
- Atto di provenienza — il rogito di acquisto, la dichiarazione di successione o l'atto di donazione da cui deriva la proprietà. Serve al Notaio per ricostruire la continuità delle trascrizioni degli ultimi vent'anni.