Perché gli errori catastali emergono proprio prima del rogito
Un immobile può convivere per anni con un dato catastale sbagliato senza che nessuno se ne accorga. Poi arriva la compravendita e in poche settimane quel dato passa sotto tre controlli diversi: il Notaio che prepara l'atto, il perito incaricato dalla banca per il mutuo e il Tecnico che verifica la regolarità dell'immobile. È lì che l'errore viene a galla, spesso a preliminare già firmato e con una data di rogito fissata.
La buona notizia è che nella maggior parte dei casi si tratta di un problema risolvibile. La cattiva è che richiede tempo, e il tempo è esattamente ciò che manca quando l'atto è già in calendario.
Cosa chiede la legge al momento dell'atto
Dal 2010 gli atti di trasferimento di fabbricati già censiti devono contenere, a pena di nullità, l'identificazione catastale, il riferimento alle planimetrie depositate in Catasto e la dichiarazione degli intestatari che i dati catastali e le planimetrie sono conformi allo stato di fatto. Quella dichiarazione può essere sostituita da un'attestazione rilasciata da un Tecnico abilitato alla presentazione degli atti di aggiornamento catastale. La regola è contenuta nell'art. 29 comma 1-bis della L. 52/1985, introdotto dall'art. 19 comma 14 del DL 78/2010, convertito in L. 122/2010.
Prima dell'atto il Notaio verifica anche l'allineamento tra l'intestatario catastale e le risultanze dei registri immobiliari: è la conformità soggettiva, distinta da quella oggettiva che riguarda invece i dati identificativi e la planimetria.
La giurisprudenza ha chiarito che la nullità prevista dalla norma è di tipo formale: l'atto è nullo se la dichiarazione manca, a prescindere dalla sua veridicità (Cassazione n. 21761/2021). Questo però non mette al riparo chi vende. Se la planimetria non corrisponde davvero allo stato di fatto, l'acquirente può in generale agire per inadempimento, e restano tutte le conseguenze sul piano edilizio quando dietro la difformità c'è un intervento mai autorizzato. Dal 2017, inoltre, un atto nullo può essere confermato con un atto successivo che contenga gli elementi omessi, ma non quando l'omissione dipende dall'inesistenza della planimetria o dalla sua difformità rispetto allo stato di fatto.
